주택, 투자의 대상이 아니라 거주의 공간이다

지금까지 우리는 주택을 거주의 공간이 아닌 투자의 대상으로 보았습니다. 그렇지만 이제는 주택을 가정의 보금자리로 인식해야 합니다. 주택이 투자의 대상이었을 때 대출이자는 미래를 위한 투자였습니다. 반면 주택이 거주의 공간일 때 대출이자는 오늘 하루 우리 가족에게 따뜻한 보금자리를 제공해준 데 대한 비용입니다. 비용은 일단 지불하면 없어지는 것입니다. 그렇기 때문에 비용을 자신의 수준에 맞출 필요가 있습니다. 즉, 무리한 대출은 피해야 합니다. 

 

주택이 투자의 대상이었을 때는 상대적으로 가격 상승폭이 컸던 아파트에 모든 관심이 쏠렸었습니다. 그렇지만 거주의 공간으로 주택을 봤을 때는 좀 더 다양한 주거공간이 눈에 띌 것입니다. 땅콩주택에서부터 단독주택, 다세대, 다가구, 주거용 오피스텔 등 우리 주변에는 다양한 형태의 주거공간이 존재하고 있습니다. 이러한 주택들은 아파트보다 가격이 상대적으로 저렴한 편입니다. 보다 저렴한 주택으로 눈을 돌린다면 필요한 대출금액도 줄일 수 있어 상대적으로 부담도 덜 할 것입니다. 

주택구입을 위해서는 최소 2~3년 전부터 준비하자

주택 구입에는 큰돈이 필요합니다. 그런 만큼 철저한 준비가 요구됩니다. 왜냐하면 내가 사려고 하는 주택 가격의 기준을 세우기 위해서입니다. 가격 기준이 있어야 내가 사려고 하는 주택 가격이 비싼지 알 수 있습니다. 조금이라도 싸게 사야 그만큼 대출을 더 적게 받을 수 있습니다. 게다가 같은 아파트 단지라고 하더라도 내부 상태는 물론 동이나 층, 방향에 따라 가격이 다 다르므로 나름의 기준을 세워야합니다. 이사를 가야하는 시기가 닥쳐서 집을 구하려고 하면 늦습니다. 최소 2~3년 전부터 준비해야 합니다. 살고 싶은 지역을 몇 군데 정해놓고 주기적으로 부동산 중개업소를 방문해야 합니다. 그 지역의 호재가 무엇이고 가격이 어떻게 변하고 있는지 계속해서 듣다 보면 가격의 적정선을 알 수 있습니다. 적당한 가격을 알아야 미리 자금조달 계획을 세우고, 운이 좋다면 매도자의 사정으로 급매로 나온 물건을 살 수도 있습니다. 

 

스트레스 테스트, 최악의 상황을 가정하라

스트레스 테스트란 금융위기 이후 은행들의 안정성을 평가하기 위해 실시하는 테스트로, 다양한 상황을 가정하여 변화를 주었을 때 얼마나 안정적인가를 측정하는 것입니다. 주택을 담보로 대출 받기를 고려하고 있다면 이러한 테스트를 실시하여 가정의 재무 안정성을 파악해보아야 합니다. 만약 출산이나 육아 문제로 혹은 몸이 아파서 더 이상 맞벌이가 불가능하다면 어떨까? 지금보다 금리가 2~3% 더 올라도 버텨 낼 수 있을까? 지금보다 주택 가격이 20% 정도 떨어진다고 하더라도 문제는 없을까? 이렇게 다양한 상황을 고려해서 충분히 버텨낼 수 있다고 판단된다면 대출을 이용하여 주택을 구입해도 좋습니다. 

 

대출은 소득의 3배를 넘어서는 안 된다

보통 주거관련 부채는 대출 원금과 이자는 물론 재산세, 주택화재보험료, 아파트 관리비에 이르기까지 주택과 관련해서 나가는 모든 비용을 포함합니다. 재무설계에서는 이러한 비용이 총소득의 28% 이내일 때 적정한 수준으로 보고 있습니다. 소득의 대부분을 주택담보대출 상환에 사용한다면 상대적으로 미래에 대한 준비가 소홀해 질 수밖에 없기 때문입니다. 

 이 정도 주순에서 주택담보대출을 받으려면 대출금액은 소득의 3배를 넘어서는 안됩니다. 대출금액이 소득의 3배보다 작을수록, 그밀가 5%보다 낮을수록 소득대비 주거관련 부채비율을 내려갑니다. 이 수치가 내려갈수록 가정의 재무건전성은 더욱 높아진다는 점을 기억하시길 바랍니다. 

 

구입시점부터 소득공제를 고려하라

근로소득자인 무주택 세대주가 주택을 구입하기 위해서 주택에 저당권을 설정하고 받은 대출에 대해서는 당해 연도에 지급한 이자상환액의 소득공제를 받을 수 있습니다. 

 

[소득공제조건]

1. 채무자와 주택의 소유주가 동일할 것
2. 취득당시 무주택 또는 관세기간 종료일 현재 1주택자
3. 취득당시 주택의 기준시가가 4억 원 이하일 것
4. 주택 소유권 이전등기 또는 보존등기일로부터 3개월 이내에 차입
5. 대출기간은 총 15년 이상일 것

[소득공제한도]
1. 대출 기간 15년 이상 : 500만원
2. 대출 기간 15년 이상 & 고정금리 혹은 비거치식 분할상환 : 1,500만원
3. 대출 기간 15년 이상 & 고정금리 & 비거치식 분활상환 : 1,800만원

 

장기주택저당차입금과 관련된 세법이 지속적으로 바뀌고 있기 때문에 주택을 구입하기 전에 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다. 대출이자에 대해 소득공제를 받을 수 있다면 대출 금리 인하효과를 볼 수 있으므로 가능하다면 소득공제를 잘 활용해야 합니다.