상가 종류별 투자전략을 세워보자

수익형 부동산에는 여러 가지가 있지만, 그중 수익률이 가장 좋은 것은 상가라고 할 수 있습니다. 이러한 수익형 부동산의 핵심인 상가 투자를 시작하려면 우선 상가를 분류하는 법과 앞으로의 추세를 파악해야 합니다. 투자는 항상 숲을 먼저 보고 나무 하나하나를 들여다보는 순서로 진행해야 됩니다. 그럼 상가 종류에 따라 투자 방향이 어떻게 변하고 있는지 알아보도록 하겠습니다. 

상가의 종류

상가는 크게 근린상가, 상가주택, 아파트단지 상가, 테마형 상가로 분류됩니다.

• 상가주택

주거지역에 위치하며 1~2층은 상가, 3층은 주로 주거용으로 활용되는 상가입니다. 보통 세탁소, 부동산중개업소, 미용실, 생활용품가게 등이 입점합니다. 직접 거주하면서 임대수익까지 가능해 노후용 수익형 상품으로 주목받고 있습니다. 

• 근린상가(근린생활시설)

택지개발지구나 대규모 아파트단지 진입로로 부근에 위치하며 전자나 의류같은 판매업종과, 커피전문점, 병원, 은행 등이 입점합니다. 임차인에게 임대료를 받아 수익을 내는 대표적인 상가종류라 할 수 있습니다. 

• 아파트단지 상가

공동주택 건립시 주민생활편의를 위해 설치한 상가입니다. 세탁소, 부동산중개업소, 미용실, 생활용품가게 등이 입점합니다. 가격상승 여력이 크진 않지만 독점적인 지위가 있고, 직접 운영 시 안정성이 뛰어납니다. 500세대 이상 아파트 단지 가구당 점포면적은 0.2미터 이하입니다. 

• 테마형 상가

건물전체가 하나의 테마로 구성되어 있는 상가입니다. 전문상품점, 동대문의류상가, 용산전자 상가가 대표적인 예가 되겠습니다. 가격상승여력이 없고 단독운영이 불가능해 부동산 투자로는 부적합합니다. 

 

보통 상가투자라고 하면 상업지구에 위치한 근린상가를 이야기합니다. 근린상가는 주거지 근처에 편의시설을 지원하는 상가로, 아파트단지를 배후로 한 상업지구에 대단위로 공급되는 경우가 많고, 역세권을 끼고 있는 경우가 많아 상가의 위치, 상권의 형성이 안정적입니다. 그런데 현재 상가주택과 아파트단지상가 투자의 추세가 변하고 있습니다. 

 

상가주택과 아파트상가의 투자가치

상가주택은 주거지역에 위치하고 있으며, 총상 1~2층은 상가, 그 위는 주거용으로 사용됩니다. 자동차로 치면 하이브리드 자동차라 할 수 있는, 상가와 주택의 특성을 동시에 가지고 있는 상가입니다. 상가 면적이 더 넓으면 상가로 취급되어 세금을 책정하고, 주택 면적이 더 넓으면 주거로 취급되어 1 가구 2 주택 등의 적용을 받습니다. 상가주택은 역세권도 아니고, 상권을 크게 형성하는 것이 아니어서 C급, 잘해야 B급 상권으로 분류되는 분위기였습니다. 하지만 권리금이 높고 임대료가 높은 근린상가의 대안으로 떠오르면서 지역 주민을 위한 밀착 서비스 업종 임차인들이 선호하는 상가로 급부상하고 있습니다. 

 

아파트단지상가는 대규모이거나 역세권에 위치한 근린상가에 비해 선호도가 떨어졌지만, 최근 상권의 지역화와 자금 1억 원 미만의 소액 창업이 늘면서 선호도가 높아지고 있습니다. 아파트 같은 공동주택을 건립할 때는 편의시설에 대한 의무 규정이 있습니다. 아파트는 주택법과 주택건설기준 등에 관한 규정에 의해 지어지며, 아파트 단지 내 상가는 복리시설에 해당합니다. 한동안 아파트와 상가 중 아파트 선호도가 높아 건설사 입장에서는 상가를 많이 지을 필요가 없었지만, 요즘은 수익형 부동산 수요가 늘어 아파트보다 상가를 선호하게 되었습니다. 이러한 추세를 보면 주택 비중이 너무 높은 것이 이제 분양할 때 부담이 될 수 있기에, 상가 비중을 늘리고자 할 것입니다. 여기에 상가 면적 규제가 폐지되어 앞으로 아파트단지 내 상가 분양이 많아질 것으로 보입니다. 

 

테마형 상가의 특징

테마형 상가는 특화된 특정 테마 위주의 업종 군집을 구성하기 위해 만들어진 상가입니다. 예를 들어 동대문 쇼핑몰, 용산 전자랜드 등이 대표적입니다. 분양변적당 적용률이 20~30%밖에 되지 않을 정도로 점포당 면적이 작습니다. 그래서 비교적 소액으로 투자 가능하나, 점포 수가 과도하여 개별 점포의 경쟁력은 저하될 가능성이 높습니다. 이 경우 임차인이 없어 공실이 발생할 수 있고, 관리비는 분양면적을 기준으로 하기 때문에 부담이 커질 수 있습니다.