공간임대에 대한 모든 것

수익형 부동산은 수익이 발생하는 부동산입니다. 이 수익의 큰 두 개의 축인 매매차익과 임대료 중 임대료는 결국 부동산의 공간을 빌려줌으로써 받는 대가입니다. 임대료는 보통 매월 발생하기 때문에 월세라고 표현합니다. 하지만 그 기준은 정하기 나름으로, 일주일이나 하루, 심지어 한 시간이 되기도 합니다. 따라서 월세라는 표현보다는 공간임대 수익으로 표현하는 편이 더 정확합니다. 

공간임대의 핵심 3가지

공간 임대를 이해하기 위해 알아야 할 세 가지 핵심이 있습니다. 공간을 빌려줌으로써 수익이 발생하도록 하는 렌트, 여러 명이 사용하는 곳을 전용공간으로 만들어 임대료 단가를 높이는 개별공간, 넓은 공간을 필요한 만큼 작게 나눠 공간당 임대료를 증대시키는 공간분할입니다. 세 가지 요소 모두 공간을 빌려주는 기본원칙에 충실합니다. 각 요소에 대해 자세히 알아보겠습니다. 

• 렌트

렌트는 쉽게 말해 공간을 빌려주는 것입니다. 아파트를 보유하기만 하면 집값이 오르던 시절에는 집을 빌려줄 이유가 없었습니다. 그러나 이제 상황이 변했습니다. 과거보다 집값 상승이 미미한 데다가 거주 인구마저 4인가족에서 2인 이하로 줄어들고 있습니다. 이런 상황에서 남아있는 방을 빌려주고 수익을 내는 데 집중하기 시작했습니다. 몇 년 전부터 인기를 얻고 있는 셰어하우스가 그 대표적인 경우입니다. 여기에 관광객이라는 요소를 더하면 게스트하우스 같은 임대 상품이 됩니다. 게스트하우스는 관리가 쉽지 않지만, 대신 임대료 계산 기준이 한 달에서 하루로 바뀌면서 임대료 단가가 더 올라간다는 장점이 있습니다. 

• 전용공간

일행끼리만 조용히, 주위 사람들의 방해를 덜 받으면서 이용하고 싶은 경우가 있습니다. 그래서 비용을 더 비싸게 매기더라도 별도의 공간을 사용할 수 있도록 해주면 면적당 임대료 단가는 올라갑니다. 대표적인 예로 한때 큰 인기를 끌었던 카페 민들레영토를 들수 있습니다. 민들레영토는 우리나라 공간임대업의 효시라고도 할 수 있는데, 테이블만 있던 카페 공간을 몇 명만 들어갈 수 있는 공간들로 만들어 공간 이용료를 더 받았습니다. 강남역 인근에는 독서실 같은 카페가 나란히 있는데, 이곳도 이러한 개념이 적용된 사례입니다. 그전에는 커피 한 잔을 시키고 자리에 앉아 있는 시간이 길다 보니 회전율이 떨어져 카페의 수익률이 크게 떨어졌습니다. 특히 강남은 영어회화 학원 등이 많아 수업이 끝난 후 카페에서 공부하는 학생이 많아 더욱 그랬습니다. 하지만 이렇게 공간을 공부하기에 적합하도록 바꿔주고 대신 돈을 더 받음으로써 서로 윈윈을 이루어 낸 것입니다. 

• 공간분할

근린상가의 상층부는 임대가 잘 되지 않아 임대료가 저렴한 편입니다. 예전에는 규모가 제법 있는 회사 사무실이 주로 이런 곳을 이용했는데, 이제 그런 회사가 줄고 있습니다. 그리고 이를 대체할 업종도 많지 않습니다. 이에 대한 대안으로 하나의 사무실을 1인 기업이 입주할 수 있는 크기로 작게 나누어 임대하는 사례가 늘고 있습니다. 40~50평 정도의 사무실을 한두 명이 이용할 수 있는 10평 미만의 공간으로 잘게 나눠 임대하는 방법입니다. 임차인은 임대료가 낮아져 월세 부담이 줄어들고, 임대주는 임차해주는 공간을 줄여 보다 많은 임차인에게 빌려줌으로써 월세의 총액을 늘릴 수 있어 좋습니다. 이런 공간분할의 대표적인 부동산 상품 중 주거용은 고시텔, 업무용은 소호사무실 또는 비즈니스센터를 들 수 있습니다. 

다각화하는 주거 형태와 임대사업

성장의 시대에는 늘어나는 인구 때문에 주거 신축이 불가피했고, 아파트 신축으로 지금의 건설업체들이 급성장했습니다. 하지만 1기와 2기 신도시의 주택공급이 거의 마무리되어가는 요즘, 건설 업체들은 새로운 수익거리를 찾고 있습니다. 아파트와 같은 대량생산 제품이 아닌 다양한 주거상품으로의 전환을 모색하고 있는 것입니다. 인구 구조의 변화도 주거 형태 다각화에 한몫하고 있습니다. 가족의 형태가 사회적 영향으로 다양해지고 있습니다. 예전에는 부부와 아이들로 이루어진 가족이 대부분이었지만, 이혼과 노령, 독신의 증가 등으로 인해 가족의 형태가 다양해졌습니다. 이에 따라 주거 형태도 달라질 수밖에 없습니다. 여기에 일반인들도 임대사업의 일환으로 다양한 주거상품에 주목하고, 틈새시장을 형성해가고 있습니다. 아파트를 소유하는 것이 아니라 사용성에 초점을 맞춰 임대로 전환하거나, 자신이 거주하는 아파트까지 임대 수익을 위해 내놓기도 합니다.