부동산 경매, 국가가 개입하는 안전한 거래

경매란 영어로는 'Auction'으로 사람들이 모려 있다가 물건이 나왔을 때 마음에 들면 계속 손을 들어서 가장 높은 값을 부른 사람이 물건을 낙찰받는 방식입니다. 부동산에서 경매는 가장 높은 가격을 써낸 사람이 물건을 가져가는 것은 같지만, 조금 차이가 있습니다. 부동산 경매는 돈을 빌려준 사람(채권자)이 돈을 빌린 사람(채무자)한테서 돈을 돌려받지 못할 때, 공권력으로 부채를 돌려받도록 해주는 제도입니다. 

경매의 장점 3가지

1. 시세보다 저렴하다

 경매의 가장 큰 장점이라고 할 수 있습니다. 경매가 한번씩 유찰될 때마다 최초 감정가액에서 20%씩 떨어진 가격에서 다시 경매가 시작되니, 두 번만 유찰되면 최초 감정가의 64%가 되는 것입니다. 감정가 자체도 시세보다 저렴한데 거기서 다시 64% 줄어들다니, 상당히 매력적입니다.

 

2. 관리관계를 국가가 정리해준다

 일반적인 부동산 거래에서는 등기부상에 복장하게 얽혀 있는 권리 역시 그대로 인수받게 됩니다. 그러나 경매에서는 부동산에 대한 권리관계를 공권력이 깨끗하게 정리해 줍니다. 다만, 법원에서 해결해주지 않는 몇 가지 권리관계가 있어서 권리분석이라는 과정이 필요합니다. 

 

3. 부동산 거래 사고가 비교적 일어나지 않는다

 경매는 모든 과정을 관련 법령이 정한 절차에 따라 진행합니다. 경매 절차를 위반했거나 미흡한 경우에는 문제 된 부분을 시정하거나 보완한 후에 입찰을 실시하므로 비교적 부동산 거래 사고가 발생하지 않는다고 말할 수 있습니다. 

경매의 단점 3가지

1. 시세보다 높은 가격에 살 수도 있다

 옆사람의 입김에 휘둘릴 수 있습니다. 좋은 물건이라고 사람들이 술렁이면 자기도 모르게 욕심이 앞서 원래 생각한 가격보다 높게 부동산을 매입할 가능성이 있습니다. 경매는 가장 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰시켜주는 것이므로, 시세보다 비싸게 산다고 해서 법원이 굳이 막지는 않는다는 점을 명심해야 합니다. 

 

2. 입찰금을 손해 볼 수도 있다

 경매에 참여하기 위해서는 부동산 감정가액의 10%를 법원에 입찰금으로 미리 내야 합니다. 만약 경매로 나온 부동산에 대해 자세히 확인해보지도 않고 덜컥 낙찰을 받았는데, 알고 보니 문서로는 파악되지 않은 중대한 결함이나 문제가 있다면 눈물을 머금고 입찰금을 포기해야 하는 경우가 생깁니다. 낙찰이 되지 않았을 경우에는 당연히 입찰금을 돌려줍니다. 

 

3. 권리관계가 복잡한 경우가 있다

 경매에 나온 물건들은 부동산 문제에 대해 당사자끼리 원만하게 해결하지 못한 것들입니다. 다시 말하면, 정상적인 방법으로는 해결하지 못해서 법으로 해결하려는 부동산인 것입니다. 그러므로 일반적인 부동산보다 권리관계가 훨씬 복잡할 수도 있습니다. 특히 문서에 나타나지 않는 권리관계에 더욱 주의해야 합니다. 유치권을 예로 들 수 있는데, 이는 공사대금을 받지 못한 건축업자가 해당 건물이나 주택에 들어가 있으면서 밀린 돈을 받지 못하면 나갈 수 없다고 버티는 것입니다. 불행히도 이러한 유치권은 문서에는 나타나지 않습니다. 

 

무턱대고 덤비면 큰코다치는 부동산 경매

경매는 양날의 검과 같다고 할 수 있습니다. 잘 쓰면 전쟁에서 승리할 수 있지만, 잘못 쓰면 자기 자신에게 상처를 입히기도 합니다. 법률관계가 복잡하게 얽혀 있으므로 자칫 잘못하면 손해만 볼 수 있기 때문입니다. 경매만 하면 무조건 돈 번다는 단순한 생각에서 벗어나 철저하게 공부한 다음 조심스럽게 임한다면, 경매는 시세보다 낮은 가격으로 부동산을 장만할 수 있는 훌륭한 수단이라고 할 수 있습니다. 

 

※ 도움 받을 수 있는 경매 정보 사이트

경매는 혼자 힘으로 하기보다는 되도록이면 변호사, 공인중개사 등 다른 사람의 도움을 받아서 준비하도록 합니다. 경매가 재테크 수단으로 인기를 얻으면서 인터넷을 통해서도 많은 정보를 얻을 수 있게 되었습니다. 아래는 대표적인 경매 정보 사이트입니다.

 

https://www.speedauction.co.kr/

법원경매 정보서비스 No.1 스피드옥션

 

http://www.taein.co.kr

부동산태인 | 법원부동산경매사이트 since 1988

 

 

http://www.ggi.co.kr

결과의 차이! 지지옥션

 

 

http://www.courtauction.go.kr

대한민국법원 법원경매정보